อภิวัฒน์ รัตนวราหะ เรื่อง

ภาพิมล หล่อตระกูล ภาพประกอบ

 

ในอนาคตอีกไม่นาน การเช่าเขาเกิด เช่าเขาอยู่ เช่าเขาใช้ และเช่าเขาตาย น่าจะกลายเป็นเรื่องปกติของคนชั้นกลางในมหานครกรุงเทพ ทั้งด้วยราคาบ้านที่แพงมากจนต้องเช่าไปตลอดชีวิตแม้ว่าอยากจะเป็นเจ้าของ และด้วยทัศนคติการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ที่รักอิสระและไม่อยากมีภาระจากการเป็นเจ้าของ

อันที่จริง การเช่าเขาอยู่เป็นวิถีปกติของชีวิตเมืองมาตั้งแต่สมัยระบอบศักดินา คนที่แม้ไม่ใช่ทาส แต่ก็ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน ต้องเช่าที่ดินจากขุนนางเพื่ออยู่อาศัยและทำกิน ในยุคปัจจุบันที่ระบอบเศรษฐกิจดูเหมือนเปลี่ยนไปเป็นแบบทุนนิยม คนจนเมืองไม่ว่าในประเทศไทยหรือประเทศไหนก็เช่าที่อยู่อาศัยและที่ทำกินแทบทั้งสิ้น เพราะมีหลักทรัพย์และเงินทุนไม่พอสำหรับการซื้อบ้านและที่ทำกินเป็นของตนเอง คนจนเมืองจึงเกิดมากับชีวิตเช่า เติบโตและใช้ชีวิตในห้องเช่า และตายไปกับชีวิตเช่า

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยหลายประการในปัจจุบันส่อเค้าว่า การเช่าเขาอยู่จะกลายเป็นเรื่องปกติ ไม่เฉพาะสำหรับคนจน แต่รวมไปถึงคนชั้นกลางในอนาคต โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่ไม่มีฐานทรัพย์สินและความมั่งคั่งมาแต่เดิม

ปัจจัยแรกคือราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และเพิ่มในอัตราที่สูงกว่ารายได้ของคนทั่วไป ตามกลไกตลาดที่ดิน พื้นที่ชั้นในของเมืองจะมีราคาที่ดินสูง เพราะทำเลที่ตั้งเอื้อต่อการสร้างอาคารสำนักงานและห้างร้านพาณิชยกรรมต่างๆ ด้วยตำแหน่งที่สะดวกและความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน ดังนั้น ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้แหล่งงานจึงมีราคาสูงโดยปริยาย เพราะต้องแข่งขันด้านราคากับการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่นๆ

หลายคนอาจสงสัยว่า ทำไมคอนโดมิเนียมยังเกิดขึ้นได้ในพื้นที่ชั้นในของเมืองใหญ่ แม้ว่าราคาที่ดินจะสูงลิบลิ่ว เหตุผลก็คือยังมีคนรวยที่สามารถซื้อห้องชุดเหล่านี้ได้ ทั้งที่ซื้อเพื่ออยู่เองบ้างบางครั้ง และเพื่อลงทุนให้คนอื่นเช่า ในขณะเดียวกันกระแสโลกาภิวัตน์ของตลาดที่ดิน ประกอบกับนโยบายรัฐที่เปิดกว้างให้คนต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ทั้งอย่างเปิดเผยโดยนิตินัย และอย่างอำพรางผ่านตัวแทน ก็ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นมาก จนเกินเอื้อมของคนท้องถิ่นที่ฐานะทางการเงินสู้ไม่ได้ หากแนวโน้มเป็นเช่นนี้ต่อไป การเช่าคอนโดจากเจ้าของคนต่างชาติก็อาจกลายเป็นภาพปกติในอนาคต

ตราบใดที่ประชากรในประเทศยังคงเพิ่มขึ้นอยู่ และคนจำนวนมากยังย้ายถิ่นเข้าสู่เมืองใหญ่ ความต้องการที่อยู่อาศัยและราคาก็จะเพิ่มขึ้นต่อไป แม้อาจมีระยะทรงตัวบ้างตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ลุ่มๆ ดอนๆ  อีกทั้งการเติบโตของการท่องเที่ยวและธุรกิจอื่นๆ ที่เชื่อมต่อกับเศรษฐกิจโลกน่าจะยังทำให้ความต้องการใช้ประโยชน์ที่ดินในเมืองเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆ ดังนั้นหากไม่มีสงคราม ภัยพิบัติ และโรคระบาดครั้งใหญ่ที่ทำให้ประชากรลดน้อยลงและเศรษฐกิจต้องถดถอยและตกต่ำเป็นเวลานาน ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ก็น่าจะเกินความสามารถของคนจนและคนชั้นกลางที่จะซื้อเป็นเจ้าของได้

แน่นอนว่า ในบริเวณชานเมืองที่ห่างไกลออกไปจากแหล่งงานในพื้นที่ศูนย์กลางเมือง ย่อมมีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมากสำหรับคนที่อยากมีบ้านหรือคอนโดเป็นของตนเอง แต่เนื่องจากแหล่งงานสำคัญในมหานครกรุงเทพน่าจะยังคงกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ชั้นในของเมืองไปอีกนาน คนที่อยากเป็นเจ้าของบ้านจึงต้องยอมรับและทนได้กับการเดินทางสองสามชั่วโมงต่อวันระหว่างบ้านกับที่ทำงาน ดังวลีที่ว่า “ขับรถออกไปเรื่อยๆ จนกว่าจะกู้สินเชื่อผ่าน” (Drive until you qualify)

การเปลี่ยนแปลงทัศนคติเกี่ยวกับความเป็นเจ้าของเป็นอีกสาเหตุหนึ่งที่อาจทำให้การเช่าเขาอยู่เป็นเรื่องปกติสำหรับเมืองใหญ่ในอนาคต โดยเฉพาะสำหรับคนรุ่นใหม่ กลุ่มคนเจนวาย และเจนแซด ค่านิยมนี้แตกต่างจากคนที่เกิดในยุคเบบี้บูมเมอร์และคนเจนเอกซ์ ซึ่งเติบโตมาพร้อมกับความคิด ความหวัง และความพยายามที่จะมีบ้านเป็นของตนเอง ยิ่งในยุคเศรษฐกิจแบบร่วมใช้ประโยชน์และแพลตฟอร์ม (sharing & platform economy) คนรุ่นใหม่มองการเช่าสิ่งของเป็นเรื่องปกติ นับตั้งแต่การเช่าหนังสือ เช่าเพลง เช่าเสื้อผ้า เช่ารถ เช่าเฟอร์นิเจอร์ ไปจนถึงการเช่าที่ทำงานและเช่าบ้าน อีกทั้งคนรุ่นใหม่ยังให้ความสำคัญกับประสบการณ์ในการใช้ชีวิตโดยเฉพาะการเดินทางท่องเที่ยว จึงใช้เงินไปกับการสร้างประสบการณ์มากกว่าการสร้างภาระจากการซื้อบ้านซื้อรถ

ภาพอนาคตที่คนรุ่นใหม่จะเช่าเขาอยู่มากขึ้น จึงไม่ใช่เพราะความสามารถในการซื้อบ้านลดลงเพียงอย่างเดียว แต่รวมไปถึงสาเหตุด้านรูปแบบครัวเรือนที่เปลี่ยนไป คนอยู่เป็นโสดและอยู่ตัวคนเดียวมากขึ้น แม้เมื่อมีคู่ครองแล้วก็ไม่ได้ตัดสินใจมีบุตรทันที ความจำเป็นในการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับครอบครัวขนาดใหญ่จึงลดน้อยลง นอกจากนี้ ด้วยเหตุผลด้านสังคมและการทำงาน คนรุ่นใหม่นิยมใช้ชีวิตอยู่ในพื้นที่กลางเมืองที่มีกิจกรรมคึกคักและหลากหลายมากกว่าพื้นที่ชานเมืองที่ต้องเสียเวลาเดินทางไกล อีกทั้งยังมองการเปลี่ยนงานเป็นเรื่องปกติ ไม่ได้คิดว่าต้องทำงานที่เดียวไปตลอดชีวิต ดังนั้น แม้การซื้อบ้านจะเป็นการลงทุนและการเก็บออมในระยะยาว แต่ก็เป็นภาระหนักด้านการเงิน เมื่อเปลี่ยนงานใหม่ ก็ไม่ใช่ว่าจะขายบ้านไปเพื่อซื้อใหม่ได้ง่ายๆ แน่นอนว่าถ้าที่อยู่อาศัยกลางเมืองมีราคาถูก ทุกคนก็คงอยากได้เป็นเจ้าของ แต่เนื่องจากมีราคาแพง คนรุ่นใหม่จึงเลือกที่จะเช่ามากกว่าซื้อที่อยู่อาศัยของตนเอง การเช่าจึงกลายเป็นทางเลือกที่ทำให้ชีวิตมีภาระน้อยลงไปโดยปริยาย

ในอนาคต ค่านิยมในการเช่าแทนการเป็นเจ้าของอาจไม่จำกัดเฉพาะคนรุ่นใหม่ ในสังคมสูงวัยที่คนเป็นโสด อยู่คนเดียวมากขึ้น และไม่มีลูกหลานที่อยากทิ้งมรดกไว้ให้ ภาพหนึ่งที่อาจเกิดขึ้นคือ คนเจนเอ็กซ์อาจเปลี่ยนใจ เลือกขายบ้านแล้วเช่าเขาอยู่ในช่วงบั้นปลายชีวิต แม้ว่านวัตกรรมการเงินบางอย่างอาจเอื้อต่อการอยู่บ้านตนเองไปเรื่อยๆ จนวาระสุดท้าย เช่น สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงวัย (reverse mortgage) แต่หลายคนอาจไม่ต้องการอยู่บ้านหลังใหญ่คนเดียว จึงขายบ้านแล้วไปเช่าอยู่รวมกับคนอื่นในชุมชนผู้สูงอายุ แทนที่จะต้องแบกภาระซ่อมแซมบ้านและมีสินทรัพย์หลงเหลืออยู่มากจนถึงวันตายแล้วเอาไปใช้อะไรต่อไม่ได้  การเช่าเขาตายจึงอาจเป็นทางเลือกสำคัญของคนสูงวัยในอนาคต

นโยบายที่อยู่อาศัยของไทยที่ผ่านมาให้ความสำคัญกับการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ทั้งการสร้างและจัดหาที่อยู่อาศัยราคาถูกและการสนับสนุนด้านสินเชื่อ เนื่องจากเชื่อว่าเป็นแนวทางที่สร้างความมั่นคงและมั่งคั่งให้กับประชาชนในระยะยาว แต่นโยบายที่อยู่อาศัยที่เน้นการเป็นเจ้าของมากเกินไปและละเลยเรื่องการเช่า อาจทำให้ความเหลื่อมล้ำเพิ่มมากขึ้นไปอีกระหว่างกลุ่มคนที่มีทุนทรัพย์อยู่แต่เดิม กับกลุ่มที่ไม่มีหลักทรัพย์และรายได้มากพอที่จะซื้อบ้านได้ กล่าวคือ คนรวยสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นได้เรื่อยๆ ตามมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่คนจนแทบไม่ได้ผลตอบแทนนั้น แถมยังต้องจ่ายค่าเช่าที่แพงขึ้นอีก

ในขณะเดียวกัน เศรษฐกิจร่วมใช้ประโยชน์บนแพลตฟอร์มอาจมีผลต่อตลาดเช่าในอนาคตได้ การปล่อยเช่ารายวันตาม Airbnb และช่องทางออนไลน์อื่นๆ กลายเป็นเรื่องปกติ แม้ว่าอาจไม่ถูกต้องตามกฎหมายปัจจุบัน ผลกระทบหนึ่งที่เกิดขึ้นได้คือ เจ้าของห้องไม่ปล่อยให้เช่าระยะยาว เนื่องจากการปล่อยเช่ารายวันให้กับนักท่องเที่ยวได้ผลตอบแทนสูงกว่าและดูเหมือนมีปัญหาน้อยกว่า จึงทำให้มีห้องว่างจำนวนมากที่ไม่มีคนอยู่ และไม่เกิดตลาดเช่าที่ตอบรับกับความต้องการในการอยู่อาศัยที่แท้จริงของคนเมือง

ในบริบทของเมืองใหญ่ที่ราคาที่ดินกลางเมืองเพิ่มสูงขึ้นมากและไม่มีท่าทีว่าจะลดลงนี้ โอกาสที่ภาครัฐจะซื้อที่ดินมาสร้างและขายที่อยู่อาศัยให้ประชาชนเป็นเจ้าของได้ในราคาถูกจึงแทบเป็นไปไม่ได้แล้ว ทางเลือกเชิงนโยบายที่พอมีหลงเหลืออยู่บ้าง ได้แก่ การนำเอาที่ดินรัฐที่มีอยู่จำนวนมากในเมืองมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับการเช่าทั้งระยะสั้นและระยะยาว การส่งเสริมภาคเอกชนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อการเช่าโดยเฉพาะ การให้เงินช่วยเหลือและอุดหนุนผู้มีรายได้น้อยและปานกลางในการเช่าที่อยู่อาศัยของเอกชนในพื้นที่ใกล้แหล่งงาน รวมไปถึงการขยายและพิทักษ์สิทธิของผู้เช่าให้มีระยะยาวและมีความมั่นคงมากยิ่งขึ้น

การเช่าที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องที่นโยบายรัฐควรให้ความสำคัญมากขึ้น เพราะเป็นองค์ประกอบที่ขาดไม่ได้ในการแก้ไขปัญหาความเหลื่อมล้ำด้านที่อยู่อาศัย เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นพื้นฐานของการดำรงชีวิตด้านอื่นๆ หากปล่อยไว้เป็นปัญหาสังคมที่เรื้อรังสะสม ก็เพียงรอวันปะทุและระเบิดออกมาเป็นความขัดแย้งทางการเมือง ดังเช่นกรณีของฮ่องกงที่เห็นอยู่ในปัจจุบัน

Author

Apiwat Ratanawaraha

อภิวัฒน์ รัตนวราหะ - สอนและวิจัยเรื่องเมือง ที่ดิน และเทคโนโลยีกับสังคม ที่คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ปัจจุบันกำลังทดลองใช้วิธีการด้านอนาคตศาสตร์ในการฉายภาพอนาคตชีวิตคนเมืองในประเทศไทย ในโครงการ คนเมือง 4.0 ซึ่งสนับสนุนโดยสำนักงานการวิจัยแห่งชาติ