เสียงเครื่องจักรทำงานระหว่างที่ทุกคนย่างเท้าเข้าห้องสี่เหลี่ยม
โดยไม่ต้องมีภาพประกอบ สมองประมวลผลให้รับรู้ว่าละแวกนี้มีการก่อสร้าง แต่เพื่อเป็นหลักฐานเชิงประจักษ์ หญิงสาวเจ้าของห้องจึงพาเดินไปดูตรงระเบียง
“ข้างหลังนี้คือคอนโดฯ ที่กำลังสร้างใหม่” เธอใช้นิ้วลอดผ่านรั้วเหล็กดัดเพื่อชี้ตึกห่างไกลให้ใกล้มือที่สุด “ตึกนั้นคือคอนโดฯ ที่เราซื้อ [ห้อง] ไว้” สายตาเธอจับจ้องไปยังอาคารสูงที่มีเครื่องจักรและคนกำลังลงมือทำงาน
“จริงๆ เราก็รำคาญเสียงก่อสร้างประมาณหนึ่ง แต่การได้เห็นคอนโดฯ ตัวเองค่อยๆ ก่อร่างขึ้นก็รู้สึกดีเหมือนกัน เราน่าจะเป็นคนเดียวในคอนโดฯ นี้เลยมั้งที่เห็นตั้งแต่เขาทุบตึกเก่าแล้ววางเสาเข็มใหม่” เธอหัวเราะเมื่อพูดจบ ก่อนจะมองภาพอาคารเบื้องหน้าอีกครั้ง
ภาพอาคารที่ไม่ใช่แค่คอนกรีตสูง แต่เป็นภาพอนาคตที่เธอจะได้ใช้ชีวิตในฐานะ ‘เจ้าของ’ ที่อยู่อาศัยแห่งนี้ในปีหน้า
ตั้งแต่ ‘คอนโดมิเนียม’ เกิดขึ้นในกรุงเทพฯ อาคารชุดที่ประกอบไปด้วยห้องสี่เหลี่ยมหลายๆ ห้องกลายเป็นที่พักอาศัยตอบโจทย์การใช้ชีวิตคนเมือง โดยเฉพาะผู้ที่ทำงานใจกลางกรุงเทพฯ ต้องพึ่งพาขนส่งสาธารณะ และอยู่คนเดียว
อย่างไรก็ตาม การเติบโตขึ้นของตึกสูงทั่วกรุงเทพมาพร้อมกับราคาที่พุ่งสูงเช่นกัน ยิ่งทำเลที่ตั้งใกล้ขนส่งสาธารณะ ยิ่งเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ชนชั้นกลางต้องเลือกผ่อนคอนโดฯ ในระยะ 30 ปีเพื่อให้สอดคล้องกับปริมาณรายได้ของตัวเองและสะดวกกับการใช้ชีวิตวัยทำงาน แต่การใช้เวลาเป็นหนี้เกือบครึ่งชีวิต แทบเป็นสัญญากึ่งผูกมัดที่พวกเขาจะต้อง ‘อยู่’ กับห้องนี้ไปเรื่อยๆ โดยมีตัวเลือกที่พักอาศัยแบบอื่นๆ อย่างจำกัด
เมื่อถึงตอนนั้น ทั้งคนและคอนโดฯ ก็นับวันถอยหลังสู่จุดเสื่อมสภาพไปพร้อมกัน
บ้านแพง ที่ดินจำกัด ความเจริญกระจุกตัว เมื่อยุคสมัยบีบให้คนต้องใช้ชีวิตบนตึกสูง
นับตั้งแต่ย้ายจากบ้านต่างจังหวัดเข้ามาเรียนมหาวิทยาลัยและทำงานในกรุงเทพฯ พนิดา มีเดช ใช้ชีวิตในหอพักเล็กๆ เกือบ 10 ปี เหตุผลที่เธอยังเลือกอยู่ที่นี่ได้ในระยะยาว เพราะราคาห้องไม่ถึง 10% ของรายได้ปัจจุบัน จึงไม่กระทบกับรายจ่ายในส่วนอื่นๆ ไม่ว่าจะค่าเดินทาง ค่าดำรงชีวิต เธอสามารถใช้เงินซื้อของที่ต้องการได้ และยังสามารถเก็บเงินได้จำนวนหนึ่งด้วย
แต่เมื่อถึงจังหวะที่ชีวิตต้องลงหลักปักฐาน เธอก็อยากเป็น ‘เจ้าของ’ พื้นที่ของตัวเองบ้าง รวมกับว่าหอพักที่เธออยู่มีพื้นที่จำกัด ต้องทำกิจกรรมหลายอย่างในพื้นที่เดียวกัน ทั้งทำอาหาร ทำงาน นอนพักผ่อน พนิดาจึงอยากมีพื้นที่ที่แบ่งเป็นสัดส่วนได้มากขึ้น
“เราไม่ได้มีบ้านตัวเองในต่างจังหวัด อาศัยอยู่กับคุณตาคุณยายและญาติ เราเลยอยากได้พื้นที่ของเราสักที่หนึ่ง อยากได้เซนส์ของการเป็นเจ้าของอะไรสักอย่าง แล้วเราเป็นคนชอบอยู่บ้านมาก เลยคิดว่าการมีคอนโดฯ สักห้องหนึ่งเป็นสิ่งที่ตอบโจทย์เรา”
พนิดาตัด ‘บ้าน’ ออกจากตัวเลือกแรกในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย เพราะเมื่อสำรวจในกรุงเทพฯ แล้ว ราคาบ้านสูงเกินกว่ากำลังรายได้ที่เธอพอจ่ายไหว หรือถ้าหากตามหาราคาบ้านในงบที่ตั้งไว้ก็มักเป็นหมู่บ้านที่ตั้งในชานเมือง ทำให้ลำบากในการเดินทางเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ
“หรืออีกตัวเลือกหนึ่งคือ เราต้องกลับไปซื้อบ้านที่ต่างจังหวัดแทน แต่ส่วนใหญ่งานและเงินอยู่ในกรุงเทพฯ มากกว่า ที่นี่มีโอกาสให้เรามากกว่าต่างจังหวัดมากๆ” พนิดาย้ำให้เห็นถึงความเจริญที่กระจุกตัวอยู่ในเมืองใหญ่ และเสริมว่าถ้าหากเธอเลือกซื้อบ้านชานเมืองกรุงเทพฯ ตั้งแต่แรก เธอจะต้องซื้อรถเพื่อใช้เดินทางด้วยควบคู่ไปด้วย “เท่ากับว่าเราต้องเป็นหนี้สองก้อน ซึ่งเยอะมาก”
การ ‘เลือก’ ของพนิดาสอดคล้องกับงานวิจัยคนเมือง 4.0: อนาคตชีวิตเมืองในประเทศไทย (โครงการย่อยที่ 2-1 – การอยู่อาศัยในเมือง) ระบุว่า อัตราความต้องการอาคารชุดมีแนวโน้มเติบโตมากกว่าบ้านจัดสรร ตามรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปี 2562 พบว่า อัตราความต้องการอาคารชุดเติบโตขึ้น 16.8% ในขณะที่ความต้องการบ้านจัดสรร -2.6%
“เห็นได้ค่อนข้างชัดว่าเทรนด์ในช่วง 10-15 ปีที่ผ่านมา คนในกรุงเทพฯ เลือกอยู่อาศัยในพื้นที่คอนโดฯ มากขึ้น เพราะปัจจัยพื้นฐานสำคัญๆ คือเมืองเติบโตขึ้น มีรถไฟฟ้าผ่าน พอคนมาอยู่เยอะขึ้น เรามีที่ดินจำกัด โดยเฉพาะที่ดินที่มีโครงสร้างเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ได้ ทำให้เราต้องสร้างอาคารที่สูงขึ้นไปเรื่อยๆ เพื่อที่จะตอบอุปสงค์ของผู้คนที่อยากมาอยู่ใกล้ๆ” ภัณฑิรา จูละยานนท์ อาจารย์ประจำภาควิชาวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หนึ่งในผู้วิจัยคนเมือง 4.0 กล่าว
“อีกส่วนหนึ่งคือทางเลือกในการอยู่อาศัยในคอนโดฯ มีมากขึ้น มีสินค้าให้เลือกมากขึ้น หลากหลายรูปแบบ มีหลายโลเคชันมากขึ้น ทำให้ตอบโจทย์คนเมืองที่มีเงื่อนไขและความต้องการหลากหลายด้วย” ภัณฑิราให้ข้อมูลเพิ่มเติม
แม้จะมีทางเลือกเกิดขึ้นมาก แต่ภัณฑิรามองว่าปัจจัยที่ทำให้คนเลือกคอนโดฯ คล้ายกัน ตั้งแต่ ราคา แบรนด์คอนโดฯ คุณภาพห้อง และทำเลที่ตั้ง โดยเฉพาะเรื่องราคาที่อาคารชุดมีแนวโน้มสูงขึ้นมากกว่าราคาที่อยู่อาศัยอื่นๆ หลายคนจึงต้องเลือกให้สอดคล้องกับกำลังรายได้และระยะเวลาในการผ่อน
งานศึกษา บ้าน(เช่า)มั่นคงสำหรับทุกคน: ทางแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในเขตเมือง โดย 101 PUB – 101 Public Policy Think Tank ระบุว่า ครัวเรือนควรรับภาระค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยไม่เกิน 15-20% ของรายได้ แต่ในช่วงปี 2556-2564 ราคาคอนโดฯ ปรับตัวเพิ่ม 62% ราคาทาวน์เฮ้าส์ขึ้น 45% และบ้านเดี่ยวขึ้น 27%
“ในขณะที่ราคาค่าแรงในบ้านเราลดลง 6% เราจะเห็นว่าค่าจ้างโตไม่ทันค่าบ้านมากๆ และมีแนวโน้มว่าค่าจ้างจะโตไม่ทันค่าบ้านต่อไป” วรดร เลิศรัตน์ นักวิจัย 101PUB ให้ข้อมูล
ระหว่างที่บทสนทนาดำเนินมาถึงการเลือกซื้อคอนโดฯ พนิดาดึงโบรชัวร์คอนโดฯ ที่เธอเก็บไว้มาให้ดู เธอพลิกเปิดไปทีละหน้า อธิบายลักษณะห้องแต่ละรูปแบบ และเล่าถึงปัจจัยที่ทำให้เธอประเมินการเลือกคอนโดฯ ตั้งแต่ราคา ย่านที่อยู่อาศัย ไปจนถึงความสะดวกใช้ขนส่งสาธารณะ
“เราชอบย่านอุดมสุข บางนา แบริ่ง ปุณณวิถีมากๆ คนไม่พลุกพล่าน เดินทางสะดวก ใกล้บีทีเอส มีรถเมล์ผ่าน รู้สึกตอบโจทย์การใช้ชีวิตของเรา เราก็เลือกดูคอนโดฯ ตามระยะเส้นรถไฟฟ้าเขตนี้เลย” สุดท้ายเธอลงเอยที่โครงการคอนโดฯ ที่จะสร้างขึ้นด้านหลังหอพัก เนื่องจากที่แห่งนี้เป็นคอนโดฯ ที่เพิ่งสร้าง ทำให้มีโปรโมชั่นที่คนสามารถผ่อนเงินดาวน์ได้
“เราไม่ได้รีบกับการอยู่คอนโดฯ มากขนาดนั้น การซื้อคอนโดฯ ในระหว่างที่สร้างอยู่จะได้ราคาต่ำกว่าคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จแล้ว และเราสามารถแบ่งจ่ายค่าดาวน์ ค่าจอง ค่ามัดจำได้เป็นงวด ทำให้แต่ละเดือนค่าใช้จ่ายไม่สูงมาก ซึ่งโอเคสำหรับเรามากกว่าการจ่ายหนึ่งก้อน 10% ของคอนโดฯ ไปครั้งเดียวเลย”
เธอยอมรับว่าการตัดสินใจซื้อคอนโดฯ ไม่ใช่เรื่องง่าย ต้องวางแผนการเงินอย่างรอบคอบและสร้างวินัยทางการเงินที่สามารถนำไปจับจ่ายส่วนอื่นๆ ได้
“ค่อนข้างหนักใจประมาณหนึ่งเหมือนกัน เพราะการมีหนี้ก้อนใหญ่ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว มันไม่ใช่หลัก 2 ปี หรือ 10 ปี แต่ 30 ปีเลย เราก็ไม่รู้อนาคตว่าสุดท้ายแล้วหลังเกษียณ ความเป็นอยู่ การทำงาน และสภาพการเงินของเราจะเป็นอย่างไร เลยมีความกังวลอยู่บ้างว่าเราจะมีกำลังในการผ่อนคอนโดฯ ต่อได้ไหม แล้วจะมีเงินเหลือพอสำหรับการไปใช้ชีวิตหลังเกษียณหรือเปล่า”
“ดังนั้น มันดูมีหลายตัวเลือกให้เลือกนะ แต่เราเลือกได้ครั้งเดียว เพราะการเป็นหนี้ก้อนใหญ่คือภาระชีวิตที่เราต้องแบกรับ และเงินเดือนของเราก็ประมาณหนึ่ง ไม่ได้เปิดโอกาสให้เรามีชีวิตในตัวเลือกอื่นๆ ขนาดนั้น” พนิดากล่าว
แนวโน้มที่คนจะต้องผ่อนคอนโดฯ ไปจนแก่ อาจเชื่อมโยงกับความจำเป็นที่คนจะต้องเลือกอยู่ในคอนโดฯ นั้นไปตลอดชีวิต เนื่องจากการผ่อนอสังหาริมทรัพย์อาจสร้างเงื่อนไขให้คนไม่สามารถเปลี่ยนที่อยู่อาศัยได้ง่ายนัก
“ข้อดีของการผ่อนคอนโดฯ คือพอถึงระยะเวลาหนึ่งมันเป็นทรัพย์สินของเรา มีความมั่นคงในการอยู่อาศัยประมาณหนึ่ง แต่แน่นอนว่า เรื่องใหญ่ที่สุดคือที่ที่เราเหมาะจะอยู่ตอนทำงาน อาจจะไม่ใช่ที่ที่เราเหมาะอยู่ตอนแก่ เราอาจเลือกซื้อคอนโดฯ ในเมืองใกล้ที่ทำงาน แต่พอเราแก่ตัว เราอาจพบว่าที่นี่วุ่นวายเกิน ค่าครองชีพก็สูง ฉันอาจจะย้ายไปอยู่ที่ใหม่ แต่พอเราแก่ตัวไป แล้วเราจะซื้อคอนโดฯ หรือบ้านใหม่ที่อื่น โดยเริ่มผ่อนใหม่ในอายุ 60 กว่า ก็เป็นไปได้ยากแล้ว ธนาคารไม่อนุมัติเงินกู้ให้แน่ๆ” วรดรให้ความเห็น
ไม่มีใครอยากตายอย่างโดดเดี่ยว
คนจะอยู่คอนโดฯ จนเข้าสู่ช่วงเป็นผู้สูงวัย ไม่ใช่แค่เพราะต้องผูกมัดเงื่อนไขไปกับการผ่อนคอนโดฯ ระยะยาว แต่รวมถึงปัจจัยการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะลักษณะครอบครัว เมื่อคนเลือกจะเป็นโสด อยู่คนเดียว จึงมีความจำเป็นในการเคลื่อนย้าย เปลี่ยนที่อยู่อาศัยน้อยลง
ตามรายงาน คนเมือง 4.0: อนาคตชีวิตเมืองในประเทศไทย (โครงการย่อยที่ 2-1 – การอยู่อาศัยในเมือง) ระบุว่า สภาพเศรษฐกิจและสังคมมีผลทำให้แนวโน้มคนอยู่คนเดียวมากขึ้น โดยสถิติขนาดครัวเรือนและประเภทที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปี 2530 พบว่า คนอยู่คนเดียว 6.1% ในปี 2556 เพิ่มขึ้นเป็น 13.6% และมีแนวโน้มที่น่าจะเพิ่มสูงขึ้นอีก
ในขณะที่สถิติครัวเรือนจำแนกตามประเภทของครัวเรือน จังหวัด และเขตการปกครอง พ.ศ. 2553 (จัดทําทุก 10 ปี) โดยสำนักงานสถิติระบุว่า ในเขตกรุงเทพมหานครมีการจดทะเบียนสมรสลดลง จากปี 2556 มีจำนวน 45,064 คน ในปี 2564 จำนวน 23,595 คน ส่วนสถิติในระดับประเทศ ปี 2556 มีจำนวน 314,388 คน ส่วนปี 2564 ลดลงเหลือ 240,979 คน
“ด้วยความที่เราเพิ่งเข้าสู่สังคมสูงวัยโดยสมบูรณ์ มีคนสูงอายุ 20% ขึ้นไปของประชากรทั้งหมด ซึ่งแน่นอนว่า ในกลุ่มเหล่านั้นคงมีกลุ่มคนวัยทำงานที่อายุ 30-40 อาศัยอยู่ในคอนโดฯ คนเดียว หรือแต่งงานไม่ได้มีลูก หรืออยู่กับเพื่อนในรูปแบบต่างๆ แล้วถ้ามองคาดการณ์ไปอีก 20 ปีข้างหน้า เขาไม่ได้แต่งงาน หรือแต่งงานแต่ไม่ได้มีลูก ไม่ได้มีเหตุผลที่จะย้ายไปซื้อบ้าน เราก็จะพอเดาได้ว่าคนที่อายุ 30 อีกหน่อยอายุ 50 ก็จะเป็นคนใกล้จะแก่แล้วในคอนโดฯ คนที่อายุ 40 อาศัยอยู่ในคอนโดฯ คนเดียว เขาก็จะเป็นคนอายุ 60” ภัณฑิรานำเสนอภาพอนาคตสังคมเมืองที่มีแนวโน้มจะเกิด ‘เก่าก่อนรวย เมื่อคนแก่-คอนโดเก่า’ จากการทำวิจัยคนเมือง 4.0
“ตอนนี้เราอาจจะไม่เห็นภาพมากนักว่าคนแก่อยู่คอนโดฯ จะเป็นอย่างไร แต่เราอาจจะเคยได้ยินเหตุการณ์ที่มีผู้ป่วย มีคนเสียชีวิตในห้องคนเดียวที่ญี่ปุ่นแล้วไม่มีใครพบหลายวัน เราคิดว่าในบริบทไทย ถ้าเราไม่ทำอะไร [ตอนนี้] มันอาจจะไปสู่จุดนั้นได้ จึงต้องมีนโยบายเตรียมตัวไว้ก่อน”
ภัณฑิรามองว่า ประเด็นแรกที่ต้องกังวลต่ออนาคตที่คนจะอยู่คอนโดฯ จนก้าวเข้าสู่วัยเกษียณ คือ ลักษณะพื้นที่คอนโดฯ ไม่รองรับการช่วยเหลือผู้สูงวัยมากนัก
“คอนโดฯ ที่สร้างเสร็จแล้วในปัจจุบัน ทั้งมีคนเข้าอยู่แล้ว หรือที่มีอายุมา 10-20 ปี ยังไม่ได้มองไปถึงจุดที่ว่าคอนโดฯ จะกลายเป็นบ้านหลังสุดท้ายของใครหลายๆ คน ทำให้ไม่ได้มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเพาะเจาะจงขนาดนั้น แต่คิดว่าเมื่อมีสถานการณ์เปลี่ยนแปลง คอนโดฯ ก็สามารถปรับตัวได้ เช่น เพิ่มลิฟต์ขนของเพื่อช่วยลูกบ้านผู้สูงวัยขนของขึ้นมาที่ห้อง”
แต่จะมีบางอย่างที่ปรับให้สอดรับกับการใช้ชีวิตของผู้สูงวัยได้ยาก เช่น ปรับลักษณะห้องอาศัยให้เป็น universal design ไม่มีพื้นต่างระดับให้สะดุด บางห้องที่มีลักษณะกว้างเกินไปก็ไม่เอื้อต่อการอยู่อาศัยของผู้สูงอายุที่มีโอกาสล้มได้ตลอดเวลา ถ้าหากไม่มีอะไรให้ยึดเกาะ รวมไปถึงการเลือกใช้วัสดุต่างๆ กันลื่นได้ดีแค่ไหน สิ่งเหล่านี้ก็ยังไม่ได้ถูกนำมาใช้ออกแบบคอนโดฯ ที่มีอยู่ในปัจจุบันมากนัก
“จริงๆ ก็เริ่มมีโครงการที่เขาทำแบบนี้บ้างแล้วนะ แต่ก็จะเน้นไปที่ผู้สูงอายุ ณ ปัจจุบันเลย ซึ่งเราคิดว่าน่าจะเป็นอะไรที่ควรถูกใช้ในคอนโดฯ ทั่วไปมากกว่านี้ด้วย” ภัณฑิราให้ความเห็น
พนิดาเองก็เป็นหนึ่งในคนที่มองว่าช่วงบั้นปลายชีวิตก็อาจยังอยู่ที่คอนโดฯ
“มองไว้เหมือนกันว่าในช่วงที่ตัวเองแก่ตัวลงอาจจะยังอยู่คอนโดฯ ถ้าไม่ได้มีบ้านต่างจังหวัด ไม่มีที่ให้กลับไป แต่เรามองมันจากในช่วงวัยที่ยังแข็งแรงอยู่ เราก็โอเคกับการอยู่คนเดียว มันค่อนข้างตอบโจทย์ เรารู้สึกสบายใจที่จะอยู่คนเดียว แต่หลังจากเราแก่ตัวแล้ว ร่างกายไม่โอเค ไม่มีคนดูแล เราอยู่ในคอนโดฯ ที่แต่ละคนต่างคนต่างอยู่ เราก็กลัวว่าจะเกิดอุบัติเหตุหรืออะไรที่เราไม่ได้คาดคิดเหมือนกัน” แม้พนิดาจะยอมรับว่าตัวเองเห็นภาพชีวิตในช่วงเกษียณ แต่เธอก็ไม่อยากให้ภาพสุดท้ายในชีวิตต้องลงเอยอย่างนั้น
“เหมือนเป็น deep dark fear ของเราเลยว่าเรากลัวการตายอย่างโดดเดี่ยว เราไม่ได้กลัวการตายคนเดียวนะ เรากลัวว่ากว่าคนจะรู้ว่าเราตาย มันผ่านเวลาสักระยะหนึ่งแล้ว” เธอให้คำตอบพร้อมหัวเราะเล็กน้อยให้กับชะตากรรมที่เธอไม่ได้อยากให้เกิดภาพจริง
ความกังวลของพนิดาตรงกับงานศึกษาของภัณฑิราที่บอกว่า เรื่องน่ากังวลสำหรับการใช้ชีวิตของผู้สูงวัยในห้องสี่เหลี่ยม คือ การตัดขาดทางความสัมพันธ์กับผู้คนร่วมตึก เนื่องจากลักษณะยูนิตคอนโดฯ ค่อนข้างปิด ไม่ได้ส่งสัญญาณเชิงอ้อมว่าคนที่อาศัยในห้องนี้มีความเป็นอยู่อย่างไร
“พอปิดประตูเข้าห้องมาเหมือนเราแยกจากโลกภายนอกไปเลย ซึ่งอาจจะเป็นสาเหตุหนึ่งที่ส่งผลต่อสุขภาพใจของผู้สูงอายุได้ ยิ่งความเป็นพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนตัวแยกกันชัดเจนมาก การพึ่งพาอาศัยคนในละแวกใกล้เคียงกัน คอยเป็นหูเป็นตา สอดส่องช่วยเหลือกันอาจจะน้อยลง เราคงเคยเห็นข่าวว่าในต่างจังหวัด คุณป้าบ้านนั้นไม่ออกมาหลายวัน เพื่อนบ้านสงสัย ไปดูอาจจะนอนป่วยอยู่”
ภัณฑิรามองว่าภาครัฐหรือผู้ประกอบการเองอาจจะต้องคำนึงถึงเรื่องนี้และร่วมกันสร้างนโยบายที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยสามารถช่วยกันสอดส่องดูแลผู้สูงอายุที่อาศัยอยู่คนเดียวได้ โดยที่ไม่ไปรบกวนความเป็นส่วนตัวของพวกเขาด้วย
“อีกส่วนที่น่ากังวล คือการอยู่ในห้องทำให้เคลื่อนไหวร่างกายได้น้อย ลองคิดดูว่าขนาดคนเคลื่อนไหวร่างกายได้ปกติยังขี้เกียจออกไปข้างนอกเลย เพราะถ้าสำรวจดีๆ แม้จะอยู่ใกล้รถไฟฟ้า แต่เราก็ต้องเดินทางออกไปหลายจังหวะอยู่ ได้ก้าวออกจากประตูแล้วไปได้เลย
“พอเป็นผู้สูงอายุก็อาจจะยิ่งมีความลำบากในการเคลื่อนไหวร่างกาย ออกไปเดินเล่น หรือไปซื้อของ ทำกิจกรรมข้างนอก ยิ่งทำให้เกิดการปิดตัวอยู่ในห้องมากขึ้นเรื่อยๆ มีโอกาสที่จะนำไปสู่ปัญหาทางสุขภาพจิต และการอยู่ห้องทำให้ผู้สูงอายุรู้สึกปิดล้อมอยู่คนเดียวในโลกใบนี้ ไม่ได้รู้สึกถึงความปลอดภัย ไม่ได้รู้สึกว่าถ้าเราเป็นอะไรไปจะได้รับการช่วยเหลืออย่างทันท่วงที ทำให้เกิดความเครียดและความกังวล”
ทุกอย่างมีเกิด แก่ เจ็บ ตาย, คอนโดฯ ก็เช่นกัน
ไม่ใช่แค่คนที่ต้องเข้าสู่ภาวะร่วงโรยราตามเวลา คอนโดฯ ก็มีช่วงจังหวะนับถอยหลังสู่ภาวะเสื่อมสภาพ ข้อนี้เป็นสิ่งที่พนิดา ในฐานะคนตัดสินใจซื้อ ตระหนักถึงปัญหาเป็นอย่างดีและนับว่าเป็นปัญหาที่สร้างความกังวลระหว่างที่เธอต้องผ่อนคอนโดฯ ไม่น้อย
“เรารู้สึกว่าคอนโดฯ มีอายุขัยค่อนข้างสั้น มันไม่เหมือนบ้านที่จะอยู่หลักสิบปีแล้วยังโอเคอยู่ แม้เราจะเลือกคอนโดฯ สร้างใหม่ ไม่ต้องซ่อมแซมเยอะมาก แต่ว่าพออยู่ไปสักพัก เรากังวลเรื่องบริการหลังการขาย การซ่อมบำรุง ซึ่งเป็นเรื่องที่เราไม่สามารถรู้ได้เลยว่าจะเป็นอย่างไร ทางคอนโดฯ และนิติฯ จะดำเนินการแบบไหนบ้าง”
ในฐานะอาจารย์ด้านสถาปัตยกรรม ภัณฑิรามองว่าสิ่งแรกๆ ที่อาจเกิดการเสื่อมสลายภายในห้องส่วนตัวของแต่ละคนได้ คือ ระบบสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น การเชื่อมต่อระบบน้ำ ระบบท่อ ไฟ ความปลอดภัย ไปจนถึงความเปลี่ยนแปลงของสภาพอากาศที่อาจส่งผลถึงวัสดุได้
“เช่น ซิลิโคนที่ซีลอยู่กระจกอาจเสื่อมสภาพ ทำให้มีความเสี่ยงที่ฝนตกหนักแล้วจะทำให้เกิดการรั่ว” ภัณฑิรายกตัวอย่าง
ใช่อยู่ว่าในห้องส่วนตัวของเรา เมื่อเห็นว่าพังก็ซ่อม เมื่อผุก็เปลี่ยน เมื่อแตกก็ต่อเติมได้ แต่กับพื้นที่ส่วนอื่นๆ ในคอนโดฯ เพียงแค่นึกจะแก้ไขก็ใช่ว่าจะลงมือทำได้ทันที ภัณฑิราอธิบายว่า ความเป็นอาคารชุดต้องอาศัยมติความเห็นจากคนส่วนรวมในการแก้ปัญหา และยังต้องใช้เงินจำนวนมากในการบำรุงรักษา ซึ่งอาจยื้อเวลาให้การซ่อมบำรุงทอดยาวออกไปอีก
“ด้วยความที่ระดับรายได้ส่วนใหญ่ของคนที่อยู่คอนโดฯ อาจจะไม่สามารถเก็บเงินเป็นก้อนได้ง่ายขนาดนั้น พอคอนโดฯ เสื่อมโทรม เราก็ไม่ได้มีเงินไปช่วยลงส่วนกลางเพื่อจะมาซ่อมแซมอาคารภาพรวม หรือบางคนอาจจะไม่ได้มีเงินซ่อมห้องตัวเองด้วยซ้ำ พออยู่คอนโดฯ คนเดียว ภาระต่างๆ ก็ต้องรับไว้คนเดียว ไม่มีใครมาช่วยแชร์ค่าใช้จ่ายเลยเกิดปัญหาตรงนี้”
ภัณฑิรายังเสริมว่าหากสำรวจคอนโดฯ ในปัจจุบันจะมีการเก็บเงินเข้ากองทุนในช่วงที่ผู้บริโภคซื้อคอนโดฯ แต่เป็นกองทุนที่คำนวณการเก็บเงินในระยะสั้น ยังไม่มีผู้ประกอบการที่มองกองทุนการซ่อมบำรุงหรือใช้จ่ายในส่วนกลางในระยะ 10-20 ปี ทำให้ติดขัดต่อการเรียกเก็บเงินซ่อมบำรุงจากลูกบ้านด้วย แต่ในระยะยาว ภัณฑิรามองว่าจะต้องมีการวางระบบกองทุนให้มีเงินสะสมเพียงพอที่จะใช้ดำเนินการดูแลอาคารเพื่อไม่ให้เกิดความเดือดร้อน
“เข้าใจว่าที่ยังไม่มีผู้ประกอบการนึกถึงเรื่องนี้มากนัก เพราะว่าคอนโดฯ เป็นประเภทอาคารที่เรายังไม่เห็นว่าจะเกิดอะไรขึ้นในอนาคตมากขนาดนั้น แต่อยากให้ลองจินตนาการภาพคอนโดฯ เหล่านี้ต่อไปอีก 20-30 ปีข้างหน้า อาจจะมีสภาพเหมือนตึกแถวทุกวันนี้ เริ่มมีอะไรหลุดร่วงลงมาตามทางเท้าบ้าง โครงสร้างต่างๆ ก็เริ่มมีเหล็กโผล่ออกมา ภายนอกตึกมีสีเทาๆ มีคราบตะไคร่น้ำ แล้วก็เป็นทัศนียภาพของกรุงเทพฯ ไปเลยก็ได้
“คอนโดฯ อาจมีโอกาสแย่กว่าตึกแถวก็ได้ เพราะตึกแถวสเกลเล็ก ซื้อขายจัดการง่ายกว่า รีโนเวตทีละคูหาได้ แต่คอนโดฯ เกิดจากการตัดสินใจร่วมกันของผู้ที่อยู่อาศัย ต้องใช้เงินเยอะ เช่น ถ้าอยากทาสีข้างนอก ต้องมาคิดร่วมกันว่าใช้เงินเท่าไหร่ และอาจจะเกิดการชะลอ ทำบ้างไม่ทำบ้าง กว่าจะทำเสร็จบ้าง ถ้าหากไม่มีระบบจัดการก็อาจจะเกิดภาพประมาณนั้นได้เหมือนกัน” ภัณฑิราอธิบายให้เห็นภาพ
เมื่อที่อยู่อาศัยคือสิทธิพื้นฐานของประชาชน ภาครัฐจึงมีหน้าที่ดูแลจัดสรรให้เหมาะสม
ภาพอนาคตเมืองเข้าสู่คนแก่อาศัยอยู่คอนโดฯ เก่าไม่ได้เป็นเรื่องเฝ้าระวังสำหรับประชาชนและเอกชนผู้จัดสร้างอาคารชุดเท่านั้น แต่ภาครัฐก็ต้องเข้ามามีบทบาทในการวางแนวทางแก้ปัญหา และคอยสอดส่องดูแลคุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยของประชาชนด้วย
“จินตนาการว่าในคอนโดฯ 20 กว่าชั้น ในหนึ่งชั้นมี 20 ห้อง รวมแล้วมีประมาณ 400 ห้อง สัก 100 ห้องมีคนแก่อยู่คนเดียว แล้วเสียชีวิตวันละคนโดยที่ไม่มีใครรู้ก็เศร้าแล้วหรือเปล่า ซึ่งอันนี้เป็นความเสี่ยงที่เกิดขึ้นได้จริงๆ และเมื่อเรารู้แล้ว เราก็ต้องป้องกันความเสี่ยงนั้นได้
“สุดท้ายก็ย้อนกลับมาที่ภาครัฐนะ ภาครัฐจะต้องหาวิธีจัดการภาระต่างๆ พอเกิดการเสียชีวิตขึ้นเยอะๆ ในที่ใดที่หนึ่ง มันจะทำให้อาคารนั้นเสื่อมโทรมไปเรื่อยๆ คนไม่อยากเข้ามาอยู่ สุดท้ายถ้าเจ้าของโครงการหรือนิติบุคคลดูแลไม่ไหว ก็ต้องปล่อยไป กลายเป็นอนุสรณ์อะไรบางอย่างในเมืองที่สุดท้ายเป็นสิ่งที่ภาครัฐต้องดูแล”
แน่นอนว่าว่าภาพที่ภัณฑิราชวนมองนั้นน่าหดหู่ แต่ก็เป็น ‘ภาพจินตนาการ’ เมื่อสังคมไม่ได้ร่วมหาทางแก้มากพอ ดังนั้น คำถามที่ว่าจะทำอย่างไรไม่ให้ฉากสุดท้ายของใครหลายคนต้องเดียวดาย ไม่มีเงินมากพอจะดูแลพื้นที่อยู่อาศัยของตัวเอง และสามารถเลือกสิ่งที่ดีเพื่อคุณภาพชีวิตได้บ้าง
ภัณฑิรามองว่า มีหลายอย่างที่รัฐจะเข้ามาดูแล แต่ไม่ได้มีแนวทางตายตัวว่าจะเริ่มดำเนินการแก้ปัญหาจากเรื่องใดก่อน นโยบายต่างๆ สามารถจัดสรรและดูแลได้ เช่น การออกนโยบายดูแลผู้สูงวัยใช้ชีวิตคนเดียว ด้วยการพึ่งพาเทคโนโลยี ใช้ smart watch ในการติดตามดูแลได้ โดยที่ยังมีกฎเกณฑ์ในการเคารพพื้นที่ส่วนตัวของผู้อยู่อาศัย
หรือในแง่ของการจัดการอาคารต่างๆ รัฐอาจต้องริเริ่มออกกฎหมายให้ชัดเจน จัดระบบให้มีกลไกช่วยกำกับให้มีการดูแลรักษาอาคารชุด เช่น ออกระเบียบหรือแนวทางที่ดึงให้ผู้ประกอบการจัดตั้งกองทุนเพื่อสะสมทรัพย์ลูกบ้าน จัดให้มีกระบวนการประเมินค่าใช้จ่ายดูแล แนวทางการเก็บเงินเพื่อให้กองทุนดำเนินต่อไปได้ในระยะยาว ไม่มีการทุจริตเกิดขึ้น ซึ่งการจะวางนโยบายได้ต้องเกิดจากกระบวนการฟังจากหลายภาคเอกชน ทั้งนิติบุคคล ผู้ประกอบการ และฝั่งวิชาการด้วย
“ไม่เช่นนั้น ถ้าภาครัฐไม่เริ่มทำตอนนี้ สุดท้ายค่าใช้จ่ายหรืองบต่างๆ ในอนาคตจะย้อนกลับมาสู่ภาครัฐอยู่ดี ยกตัวอย่างง่ายๆ เราจะเห็นว่าหมู่บ้านจัดสรรเก่าๆ หลายอันที่เริ่มเสื่อมโทรมแล้ว เขาจะยกถนนหรือพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ให้เทศบาลดูแล เพราะว่าเงินในหมู่บ้านไม่พอบำรุงรักษา” ภัณฑิราให้ข้อมูล
“เพราะฉะนั้น ถ้ารัฐมองเห็นอนาคตตั้งแต่ปัจจุบันอย่างนี้ เราเตรียมไว้ก่อน ท้ายที่สุดในปลายทาง อีก 20 ปีข้างหน้า อาจจะทำให้ลดภาระอนาคตได้”
และเมื่อเกิดแนวทางการวางแผนจากภาครัฐแล้ว ภัณฑิรามองว่าผู้อยู่อาศัยและผู้ประกอบการลงมือทำไปด้วยกัน จึงจะทำให้การแก้ปัญหาเกิดขึ้นได้จริงด้วย
“ในปัจจุบันคนอาจจะยังหนุ่มสาว ยังมีแรงกระปรี้กระเปร่า นึกภาพไม่ออกว่าความลำบากจะมาเยือนเราอย่างไรได้บ้าง แต่เมื่อเราคิดว่าเมื่อเข้าสู่จุดผู้สูงวัยแล้ว เริ่มใช้ชีวิตไม่สะดวก คนเมืองที่อาศัยในคอนโดฯ เองก็น่าจะต้องส่งเสียงอะไรบางอย่าง และที่ดีที่สุดคือภาครัฐต้องรับฟังด้วย”
นอกไปจากการแก้ปัญหาให้กับผู้ที่ตัดสินใจอยู่อาศัยในคอนโดฯ จนถึงวัยชราแล้ว ในกรณีที่บางคนอาจจะเห็นว่าชีวิตตัวเองเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา ที่อยู่อาศัยในตอนนี้ไม่ใช่ที่ที่อยากเห็นในบั้นปลายชีวิต แต่ในเมื่อสัญญาผูกมัดการผ่อนยาว 30 ปีทำให้ติดขัดทางเลือกอื่นๆ จะหาทางช่วยเหลืออย่างไร
วรดร ในฐานะนักวิจัย 101PUB ผู้นำเสนอทางแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยในเขตเมือง มองว่า ต้องมีนโยบายที่รองรับกลุ่มคนที่มีวิถีชีวิตที่มีไดนามิกสูง ทั้งต้องเปลี่ยนงาน เปลี่ยนพฤติกรรมการใช้ชีวิต ไปจนถึงเรื่องการเลือกเป็นโสดและการหย่าร้างที่มีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น การอาศัยคอนโดฯ และต้องผ่อนจ่ายไปอีก 20-30 ปี จึงอาจจะเป็นปัญหากับไลฟ์สไตล์ของคนกลุ่มนี้
“ปัญหาคือ ทุกวันนี้ประเทศไทยยังขาดตัวเลือกอื่นๆ ถ้าเป็นในต่างประเทศ เช่น ยุโรป ตัวเลือกที่จะถูกนำมาใช้แก้ปัญหาคือบ้านหรือคอนโดฯ สำหรับเช่า เพราะว่ามีความยืดหยุ่นกับวิถีชีวิตมากกว่า ถ้าเกิดวันหนึ่งเราจะเปลี่ยนงาน เราก็เลิกเช่าที่หนึ่งไปเช่าที่ใหม่ ซึ่งตอนนี้ก็ถือว่าเป็นเทรนด์ที่เห็นได้ชัดในทุกวันนี้ด้วย
“แต่ปัญหาคือ ประเทศไทยมีบ้านเช่าในระดับราคาและคุณภาพเหมาะสมตามความต้องการคนอยู่จำกัดมาก เพราะว่าการสร้างอสังหาริมทรัพย์ในไทยมุ่งขายเป็นหลัก แล้วก็แพงด้วย คนจำนวนมากซื้อไม่ได้”
วรดรทำการศึกษาปัญหาที่อยู่อาศัยในเมือง และนำเสนอแนวทาง ‘บ้านเช่ามั่นคง’ ซึ่งเป็นนโยบายที่ครอบคลุมคนทุกกลุ่มในสังคมเมืองให้มีที่พักอาศัยอย่างมีคุณภาพชีวิตได้ โดยมีข้อเสนอ 5 อย่างคือ
หนึ่ง-เปลี่ยนจากการสร้างบ้านขายเป็นสร้างบ้านเช่า ซึ่งจะรองรับต่อการย้ายถิ่น การย้ายงาน และการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของประชาชน ตอบโจทย์กับคนหลายๆ กลุ่มที่ชีวิตมีไดนามิกสูง โดยเฉพาะคนส่วนใหญ่ที่ต้องการความช่วยเหลือจากรัฐในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคนรุ่นใหม่ คนที่เพิ่งทำงานสร้างตัว และคนยากจนที่ยังเข้าไม่ถึงที่อยู่อาศัย
สอง-พยายามเปิดกว้างให้คนทุกกลุ่มได้เข้าอยู่ เพราะการจำกัดสิทธิให้คนบางกลุ่ม มีปัญหาตามหลายอย่างตามมา โดยเฉพาะการทำให้เกิดชุมชนคนกลุ่มเดียว เช่น มีแต่ชนชั้นกลางรวมกลุ่มกันในพื้นที่หนึ่ง และอีกพื้นที่หนึ่งมีแต่กลุ่มสังคมคนยากไร้ ทำให้ไม่เกิดความหลากหลายทางสังคมในชุมชนนั้นๆ ทำให้ไม่เกิดความยั่งยืนในมิติสังคมและการเมือง
สาม-บ้านเช่าจะต้องสร้างในโลเคชั่นที่อยู่ใจกลางเมือง ใกล้แหล่งงาน ซึ่งรัฐจะทำแบบนี้ได้ต้องแก้ปัญหาการขาดแคลนที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมือง โดยแก้ไขผ่านนโยบายหลายๆ อย่าง เช่น จัดเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ถูกใช้งานอย่างเต็มประสิทธิภาพ
สี่-พยายามจูงใจให้มีคนหลายๆ กลุ่มทั้งท้องถิ่น เอกชน ประชาสังคม เข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้น่าอยู่มากขึ้น เพราะทุกวันนี้รัฐทำคนเดียวผ่านการเคหะแห่งชาติ ซึ่งไม่เพียงพอและก็ล่าช้า
“ข้อสุดท้ายที่สำคัญ ทำให้มุมมองต่อ ‘การเช่า’ เป็น ‘การเช่าที่มั่นคง’ เพราะคนส่วนใหญ่ติดภาพว่าบ้านเช่าไม่มั่นคง แต่ว่าจริงๆ แล้ว รัฐกำหนดได้ ตัวอย่างในต่างประเทศ คือ รัฐกำหนดให้สัญญาเช่าบ้านในโครงการรัฐอยู่ในระยะหลายสิบปี หรือต่อเนื่องไปตลอดชีวิต ถ้าเกิดว่าบ้านนั้นสร้างโดยเอกชน แต่ใช้ที่ดินของรัฐ ก็จะไม่สามารถยกเลิกสัญญากับคู่สัญญา โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้เช่าได้”
“หรือหากเป็นบ้านที่สร้างโดยเอกชน แต่มาเข้าร่วมโครงการบ้านเช่ามั่นคงของรัฐ เนื่องจากรัฐสร้างแรงจูงใจให้เกิดการรับสิทธิประโยชน์ต่างๆ เอกชนก็จะต้องอยู่ในข้อกำหนดว่าจะต้องสร้างสัญญากับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว และถ้าหากยกเลิกสัญญาจะต้องแจ้งล่วงหน้า หรือเมื่อผู้เช่าตาย ลูกหลานของเขาก็มีสิทธิที่จะเช่าก่อนที่จะไปปล่อยให้คนอื่นด้วย” วรดรอธิบาย
นอกจากนี้ ในข้อเสนอแนวคิด ‘บ้านเช่ามั่นคง’ ยังมองว่า รัฐจะต้องรักษาระดับเสถียรภาพของราคาเช่า ทำอย่างไรให้ค่าเช่าไม่ขึ้นเร็วเกินไป ไม่มีสัดส่วนแพงเมื่อเทียบกับรายได้ ในหลายประเทศเราเริ่มพูดถึงข้อเสนอที่ว่าห้ามการขึ้นค่าเช่ากับคนเกษียณอายุการทำงานเพื่อให้มั่นคงมากขึ้นกับกลุ่มผู้สูงอายุ
“แนวทางนี้น่าจะตอบโจทย์คนชนชั้นกลางเลือกซื้อคอนโดฯ ไปแล้วเหมือนกัน วันหนึ่งรู้สึกว่าที่คอนโดฯ อยู่ในตอนนี้ไม่เหมาะกับชีวิตเขาแล้ว ถ้ารัฐบาลมีสต็อกบ้านเช่าที่มากพอในพื้นที่อื่นที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของเขามากกว่าก็สามารถเลือกไปเช่าได้เหมือนกัน”
อย่างไรก็ตาม วรดรเชื่อว่านโยบายต่างๆ เหล่านี้จะเกิดขึ้นและมีการขับเคลื่อนจากรัฐได้ สิ่งสำคัญที่สุดคือประชาชนทุกคนต้องมองว่าที่อยู่อาศัยเป็นสิทธิขั้นพื้นฐานที่ทุกคนต้องได้รับ
“ประชาชนจำนวนมากในประเทศไทยต้องช่วยกันปลูกฝังทัศนคติหรือคุณค่าว่าการเข้าถึงที่อยู่อาศัยเป็นสิทธิขั้นพื้นฐาน เพราะฉะนั้น การเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพได้มาตรฐาน ควรเป็นสิทธิขั้นพื้นฐานของคนทุกคน อย่าไปทำให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยเป็นปัญหาของตัวใครตัวมัน เพราะจริงๆ แล้ว มันเป็นสิทธิที่รัฐบาลควรคุ้มครองให้คนทุกคน”
เรื่อง: สุดารัตน์ พรมสีใหม่
